套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

推动文旅深度融合 激发行业复苏动能******

　　2023年全国文化和旅游厅局长会议在系统总结过去5年的理论成果和实践经验的基础上，进一步明确了当前和今后一个时期文化和旅游深度融合的工作方针。会议聚焦文化和旅游深度融合的理论创新成果、旅游市场复苏和旅游业高质量发展的政策创新及任务部署，引发全系统和全行业的高度关注

　　2023年全国文化和旅游厅局长会议是党的二十大之后文化和旅游系统召开的第一次全国性会议，也是进一步优化疫情防控政策“新十条”和“乙类乙管”实施后召开的一次全行业高度关注的会议。会议聚焦文化和旅游深度融合的理论创新成果、旅游市场复苏和旅游业高质量发展的政策创新及任务部署，引发全系统和全行业的高度关注。

　　党的二十大报告提出，“坚持以文塑旅、以旅彰文，推进文化和旅游深度融合发展”，较以往增加了“深度”二字，提出新的更高要求。如何科学把握文化和旅游深度融合的理论内涵、价值取向、动能转化和实践进路，是文化和旅游系统、旅游行业需要面对的现实课题。

　　2018年以来，文化和旅游系统从大众旅游的人民性出发，提出文化建设和旅游发展都是为了满足人民日益增长的美好生活需要。本次会议在系统总结过去5年的理论成果和实践经验的基础上，进一步明确了当前和今后一个时期文化和旅游深度融合的工作方针：坚持优势互补、相得益彰，让“诗”和“远方”在共创美好生活中“融”得自然、“合”得协调。

　　文化事业、文化产业和旅游业在共创美好生活的旗帜下，正面回答了“为什么融”和“如何融”的关键问题。坚持文旅相长，找准两者相容性、契合处、联结点，形成兼具文化和旅游特色的新产品、新服务、新业态，而不再拘泥学术层面的表里之分和体用之争。这些体现新时代特点的理论创新成果，必将成为文旅深度融合的理念共识和旅游复苏的精神力量。

　　在过去5年的理论建设和实践探索过程中，文化和旅游系统充分认识到“市场主体是融合发展的创新实践主体，培育融合发展的市场主体要尊重市场规律”，既要强调“宜融则融、能融尽融”，又要看到不宜融、不能融则暂时不融。经由改革开放以来40多年的发展，旅游已经成为经济属性强的战略性支柱产业和市场化程度高的现代服务业，公共文化、非物质文化遗产、艺术创演、文化外交等文化事业，包括文化贸易、数字文化、文化企业在内的文化产业，则具有更多的意识形态属性，市场化程度和产业化水平还有待强化。

　　本次会议要求，在推动文旅深度融合发展过程中，必须实事求是，尊重遵循各自发展规律，多在“深”“实”上下功夫，科学有序推进。无论是旅游企业，还是文化机构，都必须让自身成为具有战略引领力和产品创新力的市场主体，才能在深度融合过程中产生“1+1>2”的化学反应。

　　经过5年的实践探索，特别是面对疫情发生以来旅游市场的收缩，业界进一步认识到“景观之上是生活”“从风景到场景，旅游目的地是生活环境的总和”“从戏剧场到菜市场，重新发现旅行的美好”等一系列新论断的现实意义和实践价值。

　　坚持以文塑旅，就是要以社会主义核心价值观引领旅游业创新发展，让民族复兴、人民幸福的中国梦成为旅游业高质量发展的新动能。在实践中引入科技、文化、教育支撑的时尚元素和创意团队，让优秀文艺作品和优质旅游产品相互借鉴、相互支撑，提升旅游品位，让旅游成为难忘的精神之旅、文化之旅。

　　坚持以旅彰文，不能只是一句口号，而是通过绿色旅游和文明旅游，推动中华优秀传统文化活起来、革命文化传下去、社会主义先进文化弘扬开。从世界文化发展规律来看，艺术的高度往往需要以市场的厚度为支撑。稳步复苏的旅游需求，加速回暖的旅游市场，数十亿人次的国内旅游者、上亿人次的出境旅游，完全可以在带动文化传播和推动文化繁荣战略进程中扮演更加关键的角色，发挥更加积极的作用。

　　党和国家机构改革以来，文旅融合发展已经积累了不少好的做法与经验。过去3年，文化和旅游系统在统筹疫情防控和复工复产方面发布实施了许多行之有效的产业政策与行政举措。本次会议要求在认真总结经验、抓好工作落实的基础上谋划推出一批示范性政策举措。建设一批富有文化底蕴的世界级旅游景区和度假区，打造一批文化特色鲜明的国家级旅游休闲城市和街区。推动旅游演艺、文化遗产旅游、沉浸式体验等已有融合业态转型升级，培育新型融合业态。要研究制定深化文化和旅游领域项目管理的政策文件，推进全国文化和旅游投融资项目库建设。加快建立文化和旅游产业投资基金。

　　文化和旅游深度融合还体现在人类命运共同体理念指引下的对外文化交流和旅游合作领域。会议提出，要统筹好文化传播和旅游推广，在文化传播中附加旅游推广，在旅游推广中注入文化元素。完善中外文化和旅游交流合作机制，办好中西文化和旅游年、海外中国旅游文化周，办好中国国际旅游交易会，推进边境旅游试验区、跨境旅游示范区建设，将“美丽中国”升级为“美好中国”。

　　刚刚过去的元旦假日旅游市场数据显示，全国国内旅游出游5271.34万人次，同比增长0.44%；实现国内旅游收入265.17亿元，同比增长4.0%。更多的先行指标也表明，出游意愿、消费预期、产业景气、企业家信心等与旅游有关的指标都指向更加积极的方向。本次会议擘画了文旅融合新蓝图，部署了旅游复苏新任务，让我们有更加充分的理由对2023年旅游经济的预期由谨慎乐观上调为乐观。

　　（戴斌 作者为中国旅游研究院院长）